LOS ERRORES MÁS COMUNES AL VENDER UN INMUEBLE
Son muchas las historias que conocemos sobre vendedores (y también compradores, pero eso lo dejamos para otro día) que se han metido en verdaderos problemas por vender sus inmuebles sin tener conocimientos al respecto. Con esto no queremos decir que tengáis que contar con una inmobiliaria para hacerlo, simplemente queremos animar a los propietarios a informarse antes de embarcarse en el proceso de venta.
¿Qué tipos de errores son los más comunes entre los vendedores?
1º) ¿Realmente puedes vender la vivienda?
Sí, has leído bien.
Hemos escuchado muchos casos en los que uno de los propietarios quería vender sin que los otros propietarios del inmueble supieran nada, o al menos sin que hubieran dado su permiso por escrito. Y ya se sabe que «donde dije digo, digo….»
Pero no es solo eso, ¿existen situaciones personales o jurídicas que te lo impidan o que como mínimo te lo compliquen? como por ejemplo: nuda propiedad, usufructo, proindiviso, herencias sin adjudicar, donaciones mal elaboradas…
¿Sabrías decirnos si tu vivienda tiene cargas registrales? como por ejemplo la carga registral de una hipoteca que ya se ha cancelado económicamente, servidumbres, afecciones fiscales, notas preventivas de embargo… Y en caso de tenerlas, ¿sabrías cómo proceder para solucionar esa situación?
Y por último, pero no menos importante ¿en qué situación se encuentra tu vivienda? nos referimos a si está okupada, si tiene inquilinos con el contrato vigente, si es algún tipo de Vivienda de Protección Oficial (VPO) que te limite los parámetros de la venta…
Si has sabido responder a todo esto, enhorabuena. Pero sentimos decirte que todavía queda mucho más por delante.
2º) El dinerito
Poner un precio más bajo del que realmente puedes pedir por tu vivienda según el momento de mercado, claramente te hace perder rentabilidad.
Y aunque os sorprenda, pasarse con el precio por lo alto, también os hace perder rentabilidad. La definición de precio es lo que un comprador está dispuesto a pagar por tu producto o servicio. Eso de pensar «a ver si cuela» como si otras personas fueran tontas y no vivieran en el mismo mundo que tú, lo único que va a conseguir es que la vivienda se estanque en el mercado, que no vaya nadie a verla, que se pierda el tiempo y por lo tanto continúen los gastos del inmueble (de hecho en algunos momentos de mercado el «espero porque no me corre prisa», hace que la vivienda se devalúe porque justo en ese momento los precios están a punto de caer o ya lo están haciendo), que recibas propuestas extremadamente agresivas, que con las rebajas de precio se denote cierta «necesidad»…
Pero hay algo más, no es solo dar con el precio del inmueble.
¿Conoces los gastos en los que incurres por vender tu inmueble según dónde se encuentre o según sus características?
3º) Conocer la tipología de comprador potencial para tu inmueble
Según el tipo de inmueble que tengas, la zona en la que se encuentre, el momento de mercado y otra serie de factores, los potenciales compradores de tu inmueble serán de un tipo u otro, y por lo tanto deberás adaptar la estrategia de marketing a ese tipo de cliente.
¿Sabes cuál es el tipo de comprador potencial para tu inmueble? ¿Sabes cómo captar su atención y llegar a él?
4º) Las visitas
Ese fantástico momento de publicar el inmueble y empezar a recibir llamadas o correos de «interesados». ¿La realidad? la gran mayoría son inmobiliarias que quieren poder trabajar tu inmueble, o compradores que pretenden negociarte desde antes de entrar por la puerta, o compradores que realmente no pueden comprar en esos precios porque no les sale la financiación pero no lo saben, u otros vendedores que todavía no han vendido su inmueble y por lo tanto no te podrían dar una señal…
Además los compradores tienden a ser mucho más bruscos en sus negociaciones si lo hacen de forma directa con los vendedores, que si hay un intermediario que tiene bien claro cuál es el precio real del inmueble, la acogida real que ha tenido, y el precio que realmente están dispuestos a aceptar los vendedores.
¿Te fías de todo el mundo que entra a tu vivienda? ¿Les pides el DNI antes de entrar? ¿Sabes qué información suelen recabar los okupas para saber si una vivienda es una buena opción?
5º) Todo por escrito y según dicta la Ley
Como ya hemos dicho al principio de esta publicación, «donde dije digo, digo….», por ello es muy importante que todo conste por escrito, pero de la manera correcta.
¿Si alguien dice que te quiere comprar el inmueble, dejarías de recibir al resto de personas interesadas?, ¿le harías dejarlo por escrito?, ¿tomarías algún otro tipo de medida?, ¿estás seguro de que esa opción que estás pensando es la correcta, que esa cantidad económica de señal es la adecuada?
Hoy en día el término «contrato de arras» es bastante conocido, por lo que entendemos que lo puedas tener en mente y saber que es interesante firmar uno si vas a vender tu inmueble ¿sabrías redactarlo, y cubrir todos los supuestos posibles que puedan acontecer?, ¿sabrías poner unos plazos realistas, o conoces qué puede ocurrir si no se cumplen esos plazos?, ¿dejarías por escrito las penalizaciones?, ¿sabrías qué penalizaciones tendrían sentido en tu caso en concreto?.
¿Confías en que los modelos de contratos de arras que encuentres por internet o que te elabore la IA cubran todos los supuestos concretos que necesitas para tu caso en particular? Es más, ¿conoces tu condición en particular y la de tu inmueble como para poder redactarla?
Recuerda que también es interesante dejar por escrito en el contrato de arras, qué gastos son los que corresponden a la parte vendedora y qué gastos a la parte compradora, ¿conoces los gastos de los que te estamos hablando?
6º) La notaría
Hoy en día la documentación que se necesita para hacer cualquier trámite es mucho mayor que la de hace unos cuantos años. Pues bien, la preparación para la escritura pública ante Notario no es menos.
Hay que llevar las escrituras originales, los DNIs en vigor, el certificado de… Bueno mira, mejor si tienes dudas, contáctanos ¡que para eso estamos!
7º) La adorada fiscalidad que tantas alegrías nos da
Una compra-venta no finaliza una vez has escriturado la venta de tu inmueble, posteriormente hay que no olvidarse de cumplir con la fiscalidad pertinente.
En muchas ocasiones no tener en cuenta este factor, o presentar las cartas de pago con errores o fuera de plazos, conlleva grandes sustos.
Como puedes ver, vender un inmueble no es solo sacar unas fotos, inventarse un precio, recibir visitas e ir a firmar.
En realidad es una operación delicada a nivel legal y económico, con diferentes puntos críticos.
Aprovechamos esta publicación para recordarte que si no quieres vender con inmobiliarias, te animamos a que así lo hagas. ¡Vende sin inmobiliarias!, pero hazlo bien y sabiendo qué estás haciendo.
Para ello, Línea 12 proyectos inmobiliarios ha creado un producto dirigido a todos aquellos vendedores que quieren vender sin inmobiliarias (ya sea porque no confían, porque no quieren pagar sus honorarios, o por lo que sea), pero que necesitan algo de asesoramiento previo para evitar sustos posteriores de los que arrepentirse.
Aquí os dejamos el enlace por si queréis ver en qué consiste: https://linea12.es/potenciometro-inmobiliario/
Línea 12 proyectos inmobiliarios
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