Bienvenidos una vez más a un nuevo post de Las Crónicas del Andén.
En esta ocasión queremos hablaros sobre la importancia de elaborar un buen contrato de arras cuando se va a realizar una compra-venta de un inmueble.
En el derecho inmobiliario español existen tres tipos de contratos de arras:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Normalmente, salvo que la situación exija elegir otro tipo de contrato, las inmobiliarias utilizamos las arras penitenciales, contempladas en el Artículo 1.454 del Código Civil Español.
¿En qué consisten las arras penitenciales?
En esta modalidad de contrato, a ambas partes (parte compradora y parte vendedora) se le concede el derecho a desistimiento, pero a su vez, se contempla el coste económico que conllevará dicho desistimiento para cada parte vinculada en la compra-venta.
Si la parte compradora decide desistir y no continuar con la compra, perderá las cantidades entregadas en concepto de arras, a favor de la parte vendedora.
Si por el contrario, es la parte vendedora la que decide desistir y no continuar con la venta, tendrá que devolver la cantidad de arras que la parte compradora haya entregado, pero dobladas. Esto no quiere decir que pague el doble, lo que establece es que la parte vendedora devolverá lo que la parte compradora haya entregado y pondrá esa misma cantidad de su bolsillo.
De esta manera, si cualquiera de las partes decide ejercer su derecho a desistir, perderá la misma cantidad de dinero.
Ejemplo claro:
La parte compradora ha entregado un total de 15.000€ de arras penitenciales.
Si es la parte compradora la que desiste, perderá esos 15.000€ a favor de la parte vendedora.
Si es la parte vendedora la que decide desistir, devolverá esos 15.000€ que la parte compradora entregó y además entregará otros 15.000€ de su bolsillo a la parte compradora.
Normalmente, las inmobiliarias actuamos como garantes de las arras (salvo que se haya llegado a otro pacto) para garantizar que si se da alguno de los casos anteriores, la cantidad entregada llegue a la parte que le corresponde percibirla.
En caso de desistimiento con un contrato de arras ¿siempre existe este «coste» económico para alguna de las partes?
No, no siempre.
Es un contrato en el que se establecen por escrito todas las condiciones que se han pactado previamente, por lo general en un contrato privado. Por lo que si existen condicionantes como por ejemplo un cambio de vivienda de la parte vendedora, una supeditación a la viabilidad hipotecaria del comprador u otras condiciones pactadas previamente, ninguna de las partes perderá la cantidad de arras entregadas si se dan esas situaciones concretas y pactadas por escrito.
Una vez hecha esta pequeña introducción sobre las arras, hablemos sobre los puntos indispensables que debe contener un contrato de arras penitenciales:
1. Identificación completa de todas las partes que intervienen en el contrato
Se deben identificar todos los compradores, todos los vendedores y los representantes si los hubiere.
Nombres completos, DNI, dirección… En caso de ser una persona jurídica o empresa, se debe identificar la razón social de la empresa, el CIF, el domicilio fiscal y el representante de la empresa.
2. Identificación del inmueble
El protagonista del contrato, el inmueble, debe de estar correctamente identificado: dirección completa, referencia catastral, anejos a la vivienda…
Es altamente recomendable adjuntar una nota simple.
3. Precio
Se debe dejar reflejado el precio de compra pactado por el inmueble, es decir, el precio en el que se va a escriturar la compra-venta.
Además se deben desglosar los pagos que se hayan hecho previamente a cuenta del precio, haciendo constar las fechas en las que se han producido cada uno de estos pagos: señal en caso de existir, las arras entregadas en este acto, ampliaciones de arras si se han pactado… Y por lo tanto, la cantidad que queda pendiente de entregar en el momento de la escritura pública.
También se debe especificar la forma de pago de cada uno de estos importes. Es recomendable adjuntar los justificantes de pago y/o los números de cuenta de origen y de destino, con sus correspondientes titulares.
4. Arras penitenciales
Se debe dejar por escrito que son arras penitenciales, en lo que consisten y si existe algún tipo de condicionante que en caso de desistimiento, impida ejecutar el contrato de arras y la reclamación de los pagos correspondientes de los que se ha hablado anteriormente en el ejemplo.
En caso de existir condicionantes/supeditaciones, se deben dejar reflejadas.
5. Situación registral y cargas
Se debe dejar reflejado el estado registral en el que se encuentra el inmueble.
¿Existen derramas, hipoteca, es una VPO, existen condiciones resolutorias, el inmueble se encuentra embargado, está sujeto a servidumbres, tiene un patio privativo o de uso y disfrute, se encuentra alquilado, hay personas habitando el inmueble sin justo título («okupas«)…?
Por el contrario si está libre de cargas, también se debe dejar por escrito.
6. Gastos
Comprar un inmueble conlleva unos gastos más allá del monto total del inmueble; vender un inmueble también conlleva otra serie de gastos; si existen cargas registrales como una hipoteca, la cancelación registral también conlleva otra serie de gastos.
En un contrato de arras debe aparecer por escrito qué parte se ocupa de qué gastos, pueden ser por Ley o llegando a un acuerdo entre las partes que distribuya los gastos de una determinada manera.
7. IBI y Comunidad
El inmueble se debe entregar al corriente de pago en la Comunidad de Vecinos y en el IBI.
El IBI en curso, según la Ley, le corresponde al propietario a fecha 1 de enero del año en el que se escriture el inmueble, salvo pacto en contrario (como por ejemplo: el IBI se paga de manera directamente proporcional al tiempo que cada parte haya ostentado la posesión del inmueble).
En caso de existir derramas, debe constar por escrito quién se hace cargo de las derramas y en qué medida o desde qué fecha.
8. Entrega y suministros
En qué momento se hace la entrega de la posesión material del inmueble, ¿existe precario?
Los suministros por lo general no se deben dar de baja, se debe transmitir el inmueble con los suministros dados de alta y posteriormente proceder al cambio de titularidad de los mismos. En caso de que estén dados de baja, debe quedar por escrito que ese es el estado en el que se entrega el inmueble.
9. Inventario
En muchas ocasiones, se olvida que lo que se está comprando es un bien inmueble y posteriormente surgen disputas porque la parte vendedora se quiere llevar parte del mobiliario. También ocurre que se presentan discrepancias sobre lo que la parte vendedora debe dejar en el inmueble (mobiliario de cocina, electrodomésticos encastrados como el horno o la vitrocerámica, radiadores, caldera…).
Por todo esto, lo más recomendable es realizar un inventario de manera anexa al contrato de arras, en el que se refleje por escrito y mediante soporte fotográfico el mobiliario que sí se va a transmitir junto al bien inmueble.
10. Forma de realizar las comunicaciones
Cuál es el domicilio de cada parte para recibir las comunicaciones pertinentes, correos electrónicos…
11. Tribunales
Se deja por escrito a qué Juzgados y Tribunales se someten las partes para cualquier controversia que pudiera acontecer.
Actualmente también se está añadiendo la protección de datos, es una modificación relativamente reciente y que no en todos los contratos de arras aparece (según quién los redacte).
En Línea 12 proyectos inmobiliarios, no solo nos encargamos de las compra-ventas. Son muchos los servicios que ofrecemos a nuestros clientes, como por ejemplo la elaboración de contratos o la consultoría inmobiliaria para resolver todas las dudas que se puedan dar en un proceso de compra-venta.
Ana M. Cuadrado
Cofundadora de Línea 12 proyectos inmobiliarios
Línea 12 proyectos inmobiliarios
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