Es un tema de conversación cotidiano en las familias o en las reuniones de amigos ¿qué está pasando con el mercado inmobiliario?
En este post vamos a hablar sobre ello, haciendo un especial examen en la Zona Sur de Madrid, y más específicamente en Leganés.
La situación actual todavía no marca claramente una bajada de precios, pero sí una estabilización en el comportamiento del mercado y por lo tanto en los precios.
Los compradores están más limitados en cuanto a la financiación (debido a los precios y a las condiciones hipotecarias), las viviendas que no se encuentran en un precio adecuado se estancan en el mercado, se pueden apreciar más anuncios rebajados en los portales inmobiliarios y unas diferencias enormes de precios entre inmuebles de características similares.
Por el momento, continuamos en máximos históricos y pese a que se puede prever una posible bajada en los precios, no se puede asegurar ni la magnitud de dicha bajada ni el comienzo de la misma.
El mercado inmobiliario de Madrid cambia de ritmo ¿qué está pasando en la Zona Sur de Madrid?
Durante aproximadamente dos años, el mercado inmobiliario madrileño ha vivido una etapa de fuertes y rápidas subidas que los compradores ya no pueden hacer frente.
Leganés, Móstoles, Getafe, Fuenlabrada y Alcorcón no han sido ajenos a este movimiento, de hecho en algunos momentos, la Zona Sur de Madrid ha registrado incrementos porcentuales superiores a los de la propia capital española.
Pero el cambio ya se está empezando a notar, no podemos hablar de una bajada generalizada de precios, pero sin duda el ritmo está cambiando. La pregunta actualmente es ¿cuánto pueden pagar realmente los compradores?, ¿qué precio está dispuesto a aceptar el mercado?
Es un hecho indiscutible que las personas necesitan un sitio en el que vivir, pero cada vez es más evidente que es un problema para muchas personas acceder a un alquiler o a una compra, convirtiéndose en muchas ocasiones en una misión imposible.
Los precios que a finales de 2024 se contemplaban como irreales (caros), actualmente no existen y de existir es porque la vivienda se encuentra con características especiales como la okupación o la venta de la nuda propiedad.
Dos años de fuertes subidas
El Índice de Precios de Vivienda del INE (Instituto Nacional de Estadística) cerró el primer trimestre de 2026 con un incremento interanual del 12,9 % en España. La vivienda de segunda mano, que representa la mayor parte del mercado en municipios como Leganés, alcanzó una subida del 13,5 %.
En la Comunidad de Madrid, el Colegio de Registradores situó el precio medio de las compraventas inscritas en 4.241 euros por metro cuadrado durante el último trimestre de 2025, tras registrar nuevos máximos.
Estas cifras responden principalmente a un desequilibrio que lleva tiempo repitiéndose: hay más personas buscando vivienda de las que pueden encontrar una vivienda adecuada a su presupuesto.
Nuestra querida Zona Sur de Madrid también está en máximos históricos
Los precios publicados en los portales inmobiliarios muestran con claridad la evolución de la zona sur.
En mayo de 2026, los precios medios de oferta se situaban aproximadamente en:
- Alcorcón con un precio medio publicado de 3.359 €/m²
- Getafe con un precio medio publicado de 3.268 €/m²
- Leganés con un precio medio publicado de 3.196 €/m²
- Móstoles con un precio medio publicado de 2.947 €/m²
- Fuenlabrada con un precio medio publicado de 2.857 €/m²
Es importante señalar que estos precios son los medios de las publicaciones, no los precios reales en los que se haya escriturado la venta. Y esta diferencia es clave para entender la situación actual: los precios en los que suelen estar publicados las viviendas están muy por encima de sus precios reales, a esto se le suma que el acceso a la financiación por parte de los compradores cada vez se complica más y por lo tanto se está produciendo una estabilización en la que encontramos inmuebles estancados en el mercado y compradores que quieren acceder a una vivienda pero que no se lo pueden permitir.
Precio publicado y precio escriturado, dos conceptos muy distintos
Uno de los errores más habituales al valorar una vivienda, es tomar como referencia los inmuebles con características similares en la misma zona, y asumir que esos precios representan un valor real de venta.
El precio publicado es la expectativa inicial del vendedor, y todos tendemos a valorar por encima nuestras propiedades, pensando que si no se actúa de este modo, se «está perdiendo dinero» o «se está regalando la vivienda» (dos frases que escuchamos frecuentemente los profesionales de este sector).
El precio escriturado es la cantidad que la parte compradora y la parte vendedora han aceptado finalmente y que consta en la escritura pública.
Entre uno y otro pueden producirse:
- Negociaciones
- Rebajas durante la comercialización
- Correcciones por el estado del inmueble
- Ajustes después de una tasación hipotecaria
- Cambios por cargas, derramas o problemas documentales
- Acuerdos relacionados con mobiliario, plazos o entrega de la vivienda
Además, los portales muestran principalmente el stock que todavía no se ha vendido. Las viviendas correctamente valoradas pueden desaparecer rápidamente, mientras que las que tienen un precio excesivo permanecen publicadas y terminan influyendo artificialmente en la percepción del propietario.
En otras ocasiones continúan publicados inmuebles que sí están reservados o vendidos, pero generalmente no en el precio que se muestra en el anuncio.
Por eso, comparar únicamente anuncios activos puede generar una valoración equivocada.
Los datos de operaciones escrituradas, los testigos reales de venta, la competencia directa y la situación específica del inmueble ofrecen una imagen mucho más fiable.
Cada vez se ven más rebajas en los portales inmobiliarios
El aumento de los precios de oferta no significa que todas las viviendas se estén vendiendo por esas cantidades.
Durante el primer trimestre de 2026, un 14 % de los anuncios de vivienda en España redujo su precio, tres puntos más que un año antes. Entre las viviendas que se rebajaron, el descuento medio fue aproximadamente del 7 % sobre el precio inicial.
Esto sin contar los inmuebles que fueron rebajados en procesos de negociación entre la parte compradora y la parte vendedora, y que no se vieron reflejados en los anuncios, simplemente se cerró un acuerdo en un precio inferior al del anuncio del portal inmobiliario.
Aunque estos datos no deben trasladarse automáticamente a cada vivienda de Leganés o de la Zona Sur de Madrid, sí reflejan un cambio en el comportamiento del mercado: cada vez hay más propietarios que comienzan con expectativas elevadas y el mercado termina por corregirles el precio.
El problema no es solamente la rebaja. El problema es todo lo que sucede antes de llegar a ella. Y especialmente, la pérdida de tiempo que conlleva y por lo tanto, también de dinero.
Leganés: un mercado activo, pero cada vez más selectivo
Leganés continúa teniendo una demanda importante por varios motivos: su cercanía a Madrid, las conexiones mediante MetroSur, Cercanías y autobuses, la oferta de servicios, la presencia de la Universidad Carlos III y unos precios que, aunque han aumentado considerablemente, siguen siendo inferiores a los de muchos distritos de Madrid capital.
No obstante, hablar de un único “precio de Leganés” sería simplificar demasiado.
El valor de una vivienda puede cambiar de forma considerable dependiendo de:
- La zona concreta
- La distancia a Metro, Cercanías y servicios
- La existencia de ascensor
- La altura y la orientación
- La distribución
- La existencia de terraza, garaje o trastero
- La situación registral y urbanística
- Si se trata de una vivienda libre o protegida
- La necesidad de realizar una reforma
En mayo de 2026, el precio medio anunciado en Leganés se encontraba en torno a los 3.196 €/m². En el Centro se superaban los 3.300 €/m² mientras que otras zonas presentaban valores y evoluciones diferentes.
Esto demuestra que el mercado no se mueve de manera uniforme.
¿Por qué se estancan algunos inmuebles en el mercado?
Cuando un inmueble lleva demasiado tiempo publicado, poco a poco va bajando en el posicionamiento de los portales inmobiliarios, acabando por ser invisible en muchas ocasiones.
Algunas de las razones por las que un inmueble se queda estancado en el mercado son:
- Precio superior al que corresponde o acepta la demanda (los potenciales compradores) de ese inmueble. En muchas ocasiones los propietarios creen que es solo cuestión de «esperar al comprador ideal», pero los compradores están dejando claro que a ese inmueble no le corresponde ese precio.
- Desconfianza. Que un inmueble lleve mucho tiempo publicado y no se haya vendido, genera desconfianza a los potenciales compradores. Las personas que están en búsqueda activa de vivienda (ya sea como inversión o para uso propio), visitan diariamente los portales inmobiliarios y reconocen perfectamente los que ya llevan tiempo publicado.
- El precio se ha fijado por comparación con otros inmuebles publicados que probablemente también tengan un posicionamiento (en cuanto a precio) erróneo.
- Falta de estrategia durante las primeras semanas. No sirve solo con publicar un inmueble, para tener éxito y buscar la mayor rentabilidad, es necesaria una estrategia de venta.
- Errores en el anuncio o incoherencias.
- Falta de información en el anuncio.
- Problemas documentales como por ejemplo una VPO, una herencia pendiente, discrepancias entre Catastro y Registro…
- Fotos que no coinciden con la realidad. Está muy bien tener unas fotos muy bonitas y luminosas de la vivienda, pero recordamos que las visitas van a ir y lo van a ver en persona. Si las expectativas son muy altas por unas fotos poco fieles a la realidad, la experiencia vivida en la visita no va a estar a la altura de esas expectativas, dejando a los potenciales compradores con una sensación negativa debido a la diferencia tan grande entre las expectativas y la realidad.
Aunque se podría decir que el mayor problema actualmente o uno de los principales, es la financiación.
Y con el alquiler, ¿qué está pasando?
Anteriormente las personas que no se podían permitir comprar una vivienda, optaban por el alquiler. Actualmente es prácticamente más difícil acceder a un alquiler que a una compra, no solo por los precios de los alquileres, sino por los requisitos que se piden en muchas ocasiones para poder alquilar un inmueble.
Una de las situaciones más cotidianas en cuanto al alquiler es ese famoso requisito por el cual, con el 40% de los ingresos netos de los arrendatarios se debe poder cubrir la renta. Dicho de otra manera, si cobras 1.000€, puedes acceder a un alquiler de 400€ al mes; si cobras 2.000€ puedes acceder a un alquiler de 800€ al mes, ¿existen estos alquileres actualmente en la Zona Sur de Madrid? (todos sabemos la respuesta).
Así que sí, el mercado del alquiler continúa especialmente tensionado.
En mayo de 2026, el precio medio anunciado en la provincia de Madrid alcanzaba aproximadamente los 21,4 €/m², un 7,7 % más que un año antes.
En Leganés, el precio medio se situaba alrededor de los 14,6 €/m², con una subida interanual del 12,5 %.
Por un lado nos encontramos propietarios que cada vez desconfían más a la hora de alquilar su inmueble y deciden venderlo, dejarlo vacío o pedir cuantiosos requisitos como por ejemplo que no se comparta la vivienda; por otro lado los arrendatarios rara vez se pueden permitir alquilar un inmueble si no es compartiendo o como mínimo en pareja.
Entonces ¿es un buen momento para vender?, ¿o es mejor alquilar?
No existe una respuesta válida para todos los propietarios. Depende de numerosos factores, principalmente de la situación personal de los propietarios.
Por ello es de especial importancia un asesoramiento personalizado para cada caso en particular.
En Línea 12 proyectos inmobiliarios te prestamos una atención personalizada para cada uno de tus inmuebles, eligiendo la estrategia que más convenga en cada caso.
No se trata de decirte la cifra más alta ni la que te gustaría escuchar. Se trata de analizar la situación real del mercado, las viviendas con las que competirías y el precio que puede defenderse ante los compradores.
Porque el mercado no paga lo que una vivienda valía hace un año, lo que pide el vecino ni lo que necesita el propietario.
El mercado paga lo que esa vivienda puede justificar hoy.
Ana M. Cuadrado
Cofundadora de Línea 12 proyectos inmobiliarios
Línea 12 proyectos inmobiliarios
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