Ser o no ser; qué es el tiempo; qué fue antes el huevo o la gallina; qué hago con mi inmueble ¿lo vendo o lo alquilo?…
Estas preguntas se podrían considerar filosofía pura, pero como yo no soy filósofa, voy a intentar arrojar algo de luz sobre lo que sí sé: qué es mejor ¿vender o alquilar?
Tomar esta decisión no es tan sencilla como parece, de hecho en muchas ocasiones se toma por impulso y después llegan las lamentaciones.
Sobre el papel, alquilar puede parecer la mejor opción: mantienes el inmueble en propiedad, y además, recibes una renta mensual.
Pero vender también tiene una ventaja difícil de ignorar: obtener liquidez inmediata para poder diversificar en otras inversiones (incluso inmobiliarias para no poner todos los huevos en la misma cesta).
Por ello, cuando me preguntan sobre qué es mejor opción: vender o alquilar. Mi respuesta suele ser siempre la misma: depende. Y no, no es una forma de esquivar dar una respuesta ni el título de una famosa canción.
Para poder responder correctamente a esta pregunta, hay que tener en cuenta de qué tipo de inmueble estamos hablando, de sus características y de la situación económica y personal de sus propietarios.
Alquilar: conservar patrimonio y generar renta
La primera ventaja del alquiler es evidente, continuas con tu bien inmueble y mientras exista un inquilino que cumpla con el pago, genera unos ingresos periódicos. A esto hay que sumarle, que los bienes inmuebles se revalorizan con el tiempo (siempre teniendo en cuenta también, el momento de mercado en el que se compró).
Pero lo que muchas personas pasan por alto es la gran diferencia entre cobrar un alquiler y obtener rentabilidad de ese alquiler.
Para conocer la rentabilidad neta del inmueble hay que tener en cuenta factores tales como:
- Si existe carga hipotecaria asumible sobre el inmueble;
- Los impuestos correspondientes, tales como el IBI;
- Los gastos mensuales de comunidad;
- Posibles derramas;
- Los seguros que se contraten (como el seguro de impago de alquiler);
- El mantenimiento y reparaciones del inmueble;
- Períodos en los que la vivienda permanece sin inquilino;
- Posibles períodos de impago de los arrendatarios y sus posibles costes legales;
- Sustitución de mobiliario y/o electrodomésticos;
- El tiempo y la tranquilidad que se pueda ver comprometida por el arrendamiento o las situaciones que el arrendamiento genere.
Ventajas y desventajas de alquilar
Simplificándolo, podríamos decir que las principales ventajas de alquilar son conservar el patrimonio y la obtención de una renta periódica; por el contrario las principales desventajas de alquilar serían el riesgo de desperfectos en el inmueble con su consecuente pérdida de tiempo y dinero en reparaciones, y la posibilidad de impago y/u ocupación del inmueble.
Por lo que volvemos al punto inicial del post, todo depende de la tipología del inmueble y de la situación de los propietarios.
Vender: convertir patrimonio en liquidez
Cuando se ha tenido una mala experiencia previa en primera persona o cercana a la familia con alquileres, esta suele ser la situación elegida por los propietarios. También es una opción cuando lo que se necesita es liquidez.
Con esta opción no se obtiene una renta periódica, se dispone de una importante cantidad de capital de una sola vez. Esto abre alternativas que el alquiler no permite de la misma manera:
- Reinvertir en otro inmueble que pueda ser más interesante (por razones fiscales, por perfiles de los potenciales arrendatarios…);
- Reinvertir en varios activos, en lugar de centralizarlo todo en una misma inversión (de esta manera el riesgo se divide);
- Diversificar entre inversión inmobiliaria y financiera;
- Cancelar una hipoteca u otras deudas;
- Financiar la compra de una nueva vivienda o segunda residencia;
- Obtener liquidez para proyectos personales, familiares o empresariales;
- Mantener parte del capital disponible.
Al igual que al alquilar un inmueble la primera pregunta sería ¿por cuánto podría arrendar mi inmueble?, cuando se elige la opción de vender, la pregunta sería ¿qué podría hacer con este dinero?
Como en cualquier inversión, a mayor cantidad de dinero, más opciones con mayor remuneración están a nuestro alcance. Por ello, vender es una forma más rápida de generar rentabilidad aunque en un primer momento no pueda parecerlo.
Ventajas y desventajas de vender
Una vez más, simplificándolo bastante, podríamos decir que las principales ventajas serían poder diversificar la inversión gracias a la obtención de liquidez y eliminar los riesgos relacionados con ese inmueble si existieran; en cuanto a las desventajas salta a la vista que sería esa pérdida de patrimonio inmobiliario inicial.
Insisto de nuevo en la necesidad de estudiar cada caso, puesto que una misma vivienda puede ser muy interesante para arrendar puesto que su precio de mercado de renta es elevado en comparación a su precio de venta, o todo lo contrario, nos podemos encontrar un inmueble que nos de una liquidez interesante pero que se alquile por una cantidad relativamente baja y la mejor opción sea reinvertir en otra zona que los alquileres estén más altos.
Aprovechando este post, también me gustaría aportar un extra: cómo preparar un inmueble para alquilar o para vender
Cuando se va a alquilar un inmueble estándar (lógicamente con viviendas premium la situación cambia completamente debido al público al que va dirigido), nuestro consejo suele ser una inversión mínima.
El inmueble debe ser agradable, funcional y cómodo. Con suelos resistentes, pintura neutra, electrodomésticos fiables y buena iluminación. Hay que tener en cuenta el riesgo de desperfectos, mal uso y desgaste que van a suponer una nueva inversión cada cierto tiempo.
Cuando hablamos de preparar un inmueble para venderlo, los vendedores suelen caer en el error de pensar que la inversión que realicen en la reforma se va a ver repercutida en el precio de venta y no siempre es así, puesto que dependiendo del inmueble puede ser únicamente interesante para inversores, o directamente puede ser que no guste.
Puedes gastarte 30.000€ en una reforma pensando que podrás subir el precio de venta en 40.000€ y que la realidad sea que no recuperes ni esos 30.000€ que has invertido en la reforma.
Una vez más, depende directamente de la tipología de inmueble y por lo tanto de sus potenciales compradores.
Lo que sí recomendamos en cualquiera de los casos, es que la vivienda no se vea congestionada por el cúmulo de muebles, cajas, o digámoslo claramente, trastos por medio. También es interesante que se pueda apreciar la luz natural del inmueble y aunque quede mal decirlo, tener cuidado con los malos olores.
Entonces, ¿vendo o alquilo?
Como he repetido en varias ocasiones en el post: depende. No hay una respuesta universal. Es importante que cuentes con un buen asesoramiento según tu situación concreta para poder tomar la decisión que más te convenga en concreto A TI.
Ana M. Cuadrado
Cofundadora de Línea 12 proyectos inmobiliarios
Línea 12 proyectos inmobiliarios
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