El problema de la vivienda va a dejar de ser cuánto cuesta y va a empezar a ser cuánta gente puede pagarla.
Llevo más de diez años trabajando directamente con bancos y esta tensión ya la he visto antes, al menos en tres ocasiones distintas. Siempre con matices diferentes, pero con un patrón parecido, el mercado se estira hasta que la capacidad financiera del comprador deja de acompañarle. Es un efecto muelle, y ahora ese muelle está especialmente tensionado…
Los precios nunca habían subido tanto en estos últimos diez años y, al mismo tiempo, los tipos vuelven a subir y los bancos empiezan a endurecer las condiciones para prestar dinero. Cada vez que el banco sube el tipo de interés, sube un escalón y, en cada escalón, deja atrás a una parte de los compradores que antes sí podía financiar esa vivienda y ahora ya no puede.
Una vivienda puede seguir valiendo 300.000 €, pero si cada vez menos personas pueden conseguir financiación para pagar esos 300.000 €, el mercado empieza a encontrar su límite.
¿Qué está sosteniendo los precios entonces? Principalmente, la enorme escasez de oferta. Hay tan poca vivienda disponible que no parece razonable esperar una caída pronunciada de precios mientras esa falta de oferta continúe.
Por eso, podemos encontrarnos con dos fuerzas enfrentadas, una oferta muy escasa sosteniendo los precios y una capacidad de compra cada vez más limitada empujando en sentido contrario.
El precio puede estirarse mucho, la capacidad de compra, no.
Los próximos meses van a marcar un antes y un después en el mercado de la vivienda.
No espero una caída brusca de precios porque la falta de oferta va a seguir sosteniendo el mercado, pero sí un mercado mucho más selectivo.
Cada subida de tipos deja compradores atrás y determinados precios empezarán a quedarse sin personas capaces de financiarlos. El efecto muelle no tiene por qué provocar un desplome, pero sí un reajuste.
Porque el precio puede seguir subiendo, pero la capacidad de compra tiene su límite.
Emilio Vázquez
Cofundador de Línea 12 proyectos inmobiliarios
Línea 12 proyectos inmobiliarios
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